早在2014年，Graeme Fowler就在没有动用自己一分钱的情况下购买了20套房屋，并且使用房产的租金来支付抵押贷款、地税和维护费用。
如今，他说这些房产价值已经超1000万纽币。
他说，能够如此快速地购买20套房产而不付一分钱的时代已经结束，贷款价值比(LVR)限制使投资者很难再快速增加房产的持有量。
Fowler现在更多地转向了商业地产投资，部分原因是政府的政策旨在降低住宅地产投资的吸引力。
此前，Fowler曾表示他有80套住宅物业。现在他说他只有58套了，还有包括8套价值约2000万纽币的商业地产。媒体已经验证了58套房产，其中主要位于Hastings，其他位于Napier和Havelock North。
Fowler并不是唯一一个迅速扩大投资组合的大型房东，尽管他不知道除了他妻子之外是否还有其他任何投资者做了他在2014年所做的事情。
Matthew Ryan也已经察觉到市场的转变，他说他在过去五年里一直是一名全职房地产投资者，并在相对较短的时间内收购了92套房产。
一年买20套房
Fowler说，在2014年进行实验之前，他总是为新房支付20%的首付，但他后来决心尝试不使用自己的任何钱来买房。
他说，他发现以旧房重新估值就能获得20%或更多的购房首付，从而可以得到银行的全额贷款。
这实际上意味着银行接受了全部贷款的风险，当然如果考虑到20%的首付，他们的风险敞口仍然是估值的80%。
一个月之内，Fowler说他找到了他的第一套房产。七个月后，他就买了10套，那时他去见了银行。
“我的银行经理很高兴地说，‘如果你愿意，可以买更多，因为你现在的整体财务状况比年初强多了。’”
Fowler说，由于霍克斯湾的房价下跌以及全球金融危机的余波，他当时更容易找到低于估值的房产。
从Fowler的角度来看，购买这20套房产几乎没有风险，他说你不必成为大投资者也能以这种方式扩大你的投资组合。
“几乎任何人都可以在充分了解这一切如何运作的情况下做到这一点。”
Fowler说，有时他在一年内购买了30套房产，但并非全部都可以用作出租，也有几年他根本没有购买任何房产。
厉害的投资者仍然可以每年买两三套
Fowler表示，现在LVR更高，租金更低，因此使用他在2014年的方法快速购买房产已经变得非常困难了。
“利率较低，这有所帮助，但与租金相比，价格如此之高，现在在这个市场上不太可能再做到这一点了。”
Fowler表示，现在的LVR限制已经更高了，这是一个需要克服的障碍，建立房产投资组合的速度就可能会更慢，但最终结果将是相同的。
他说，可以通过更活跃的交易（买卖更多房产来创造首付款）来应对更高的LVR要求。
他警告说，目前的LVR限制可能会影响出租房供应。
“我认为针对投资者40%的LVR是可以的，但如果这意味着未来会购买投资房的投资者减少了，那么谁会为租户提供出租房呢？”
Fowler说，最近的媒体报道妖魔化了房东，暗示他们应对住房危机负责，他说这会驱散投资者，并可能导致未来出租房产的减少。
Fowler表示，即使在价格上涨30%至40%的市场中，仍有可能相对较快地增加房产持有量。
“如果有人现在就想建立一个投资组合，并且拥有合理的基础、金钱技能、善于谈判——换句话说，是一个经验丰富的投资者——一年购买两到三处房产作为出租房还是相对容易实现的。”
对于首次购房者的LVR需要更低
Fowler说，由于学生贷款、高租金和每周生活成本，存够15万纽币或更多的押金并不容易，而LVR使事情变得更加困难。
他说，一个更公平的方法是允许首次购房者只需支付5%至10%的首付，前提是他们能够负担得起抵押贷款。
Infometrics经济学家Brad Olsen表示，如果利率上升或突然出现经济冲击，更高的LVR首次购房者可能会面临更大的风险和财务脆弱性。
他说，这必须与那些信誉良好的首次购房者去获得他们需要的贷款相平衡。
LVR不是长期答案
澳新银行经济学家Finn Robinson表示，LVR限制并不是对贷款的完全限制，而是旨在降低风险贷款。
“新西兰央行在2021年的担忧是房价上涨了30%以上，同时利率前景显着增加，”他说。
“因此，对于已经充分利用杠杆进入房地产市场的首次购房者而言，他们特别容易受到利率上升的影响——因此新西兰央行进一步收紧了对自住业主的贷款限制（包括首次购房者），特别是在最近个月。”
他说，需要从根本上解决住房供应不足的问题，而不是调整借贷限制，这是让更多新西兰人拥有房屋的最可持续方法。
“在这方面情况看起来更好——住房密度规则的变化应该会降低住房的平均成本，而目前创纪录的建筑活动水平正在迅速消除住房短缺。”
“不过，我们实际上预测房价将在2022年上半年下跌4%。”
房哥的买房史
Fowler说，他在1980年代后期购买了他的第一套出租屋。七年后，他以40,000纽币的损失卖掉了它。
Fowler说，这次经历是一个有效的教训，在过去的20年里，他说他已经完成了500多笔房地产交易。
不再购买住宅物业
政府努力让投资者远离住宅物业，这促使Fowler决定更多地转向商业物业。
他说他不再购买住宅物业，他最后一次买住宅物业是在2018年。
2019年初，Fowler开始购买商业地产以持有和出租。
“我们花了几年时间了解它并了解它是如何运作的，因为它与住宅投资完全不同，”他说。
Fowler说他更喜欢商业而不是住宅还有其他几个原因：“在大多数情况下，收益率几乎是其两倍，而且通常维护成本也低得多。”
“一年中没有对住宅物业进行全面改造的情况并不多见。很多租户只是不像大多数业主那样照顾房产。”
Fowler现在打算出售更多的财产来偿还债务，他的目标是在四年内还清所有债务。
“所有债务都是坏的，你总是要对银行负责，我们无法控制政策或利率，”他说。